1. פנייה לעו"ד רק אחרי שמגיע קונה.
רבים מהמוכרים או קונים, מגיעים לפגישה הראושנה עם עורך הדין רק לקראת החתימה על ההסכם ולאחר שהושגו הבנות עם הצד השני לעסקה.
מדובר בטעות נפוצה.
כיוון שישנה חשיבות רבה לפגישה מוקדמת ככל הניתן עם עורך הדין, עוד בטרם החלו החיפושים אחר דירה או הצגת הדירה לקונים פוטנציאלים.
שיחה מוקדמת עם עורך דין המתמחה במקרקעין, תוכל להציף בעיות שהלקוח כלל לא היה מודע אליהם, ולאפשר ללקוח ולעורך הדין מרחב זמן לפתור בעיות אלו.
לאחורנה הגיע אל משרדנו לקוח אשר כבר הגיעו לסיכומים ראשונים עם הרוכש של דירתו.
בבדיקה מהירה גילינו שישנה בעיה ברישום הדירה וצריך לפנות ללשכת רישום מקרקעין כדי לאפשר את קיום העסקה, דבר שעלול להימשך זמן רב.
כאשר הקונה שמע על כך הוא נסוג מהעסקה.
לעת עתה… ככל והלוח היה מגיע אל משרדנו קודם לכן, סביר להניח שעד שהיה נמצא קונה, כל הבעיות היו נפתרות והנכס היה מוכן למכירה.
2. טעויות במיסוי מקרקעין / אי ידיעה בדבר מס שבח.
לא בכדי כמות התלונות והתביעות של עורכי דין בתחום מיסוי מקרקעין היא הגבוהה ביותר.
מדובר בתחום סבוך אשר רק עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יוכל להעביר אתכם בבטחה בדרך שלעיתים יכולה להיות מלא ב״מוקשי מס״.
המלצה לא נכונה של עורך דין או חמור מכך – התקשרות בעסקה ללא יעוץ של עורך דין, יכולה להיות קריטית לכדאיות העסקה ובסכומים בהן נערכות עסקאות נדל״ן ממוצעות.
טעות כזו יכולה לעלות עשרות עד מאות אלפי שקלים.
3. חתימה על התחייבות למכירת דירה / זכרון דברים לפני שמבצעים את כל הבדיקות הנדרשות. (דירה מקבלן לפני הזמן/ עומר שכונה צבאית*)
4. חתימה על הסכם "בלדעדיות" למתווך בלי לדעת את המשמעויות ובלי לקרוא את האותיות הקטנות…
חייב לדעת ! הסכם הבלעדיות של המתווכים לא מסתכם בתקופת הבלעדיות או רק במתעניינים אשר המתווך הביא לנכס.
לרוב מקפידים המתווכים להוסיף סעיפים המרחיבים את תקופת הבלעדיות גם לאחר סיומה וכן מבהירים כי ככל והגיע קונה לנכס בתקופת הבלעדיות,
גם אם לא היה לו שום קשר למתווך, יהיה זכאי המתווך למלוא שכר טרחתו.
5. אמונה שאם עד היום אף אחד לא שם לב לחריגות בנייה קיימות או אם אני משלם עליהן ארנונה, לא אמורה להיות בעיה במכירה.
עצם תשלום הארנונה על חריגות בניה ו/או העובדה שהנכס נרכש באותו המצב והחריגות נסנו קודם לרכישה – אין בהם כדי לאשר את החריגה עצמה.
6. הסתרת פרטים מהקונה.
אנו ממליצים תמיד למוכרים להציף את כל הפרטים הרלוונטיים והפחות רלוונטים על הדירה בשלב המו״מ.
זאת מתוך אמונה שאין בכך כדי לפגוע בסיכויי העסקה.
נהפוך הוא, כך המוכר מצטייר כאמין יותר ולאף אחד מהצדדים לא יהיו הפתעות לא נעימות בהמשך ההליך.
7. קביעת מועדים שאינם תואמים את המציאות.
ליווי על ידי עורך דין מנוסה יאפשר ניהול זמנים של הסכם מכר על בסיס הניסיון והידע המצטבר של עורך הדין.
כך לדוגמה, נהוג להעריך משך זמן לקבל משכנתא ב 45 ימים, על מנת שהקונה לא יכנס להפרות בהסכם.
8. בעסקאות "שרשרת" אי התאמה בין ההסכמים השונים בשרשרת.
״עסקת שרשרת״ היא עסקה שבה הקונה גם מכר את דירתו הקודמת ולכן הוא עתיד לשלם לדירה החדשה מכספי מכירת הדירה הישנה.
יש להקפיד על התאמת ההסכמים, מועדי החריגה וההפרה ולהוסיף עוד מספר ימים כטווח ביטחון למקרה של הפרה על ידי הקונה.
9. הסכם שכירות גובר על הסכם מכר!
ככל ורושכים דירה מושכרת, יש לבחון היטב את הסכם השכירות כיוון שהסכם השכירות יגבור על הסכם המכר, כך למשל אם מגיע יום מסיקת החזקה על פי הסכם המכר.
ֿאם טרם הסתיימה תקופה השכירות, תועבר לקונה החזקה המשפטית בלבד.
השוכר יוכל להמשיך להתגורר בדירה על פי הסכם השכירות עם לתם תקופת השכירות.
10. אי ביצוע בדירות רישומיות של הנכס והמוכרים.
קונה חייב לדעת שרובצת על כתפיו האחריות לברר את מצב הזכויות , אופן הרישום ותיק העירייה של הנכס.
יש לפנות לחברה המשכנת/טאבו/רשות מקרקעי ישראל ועוד לצורך קבלת מלוא הפרטים על הנכס.
