הפחתת מס שבח ורכישה

דרכים להקטנת תשלום מס שבח:

פריסת מס שבח :

סעיף 48 א׳(ה) קובע כדלקמן :

 (ה)  (1)   המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס,

לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח (להלן – תקופת הפריסה), כדלקמן:

(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005

(א)   בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה – חלק השבח הריאלי יצורף להכנסה החייבת הקובעת של המוכר באותה שנת המס,

וחישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעור המס הקבוע בסעיף קטן (ב), בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר לפי הוראות הפקודה

וביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס בתקופה האמורה;

(ב)   על אף הוראות פסקת משנה (א), בשנה שבה נבע הרווח – יחושב המס על חלק השבח המיוחס לה, לפי האמור בסעיף קטן (ב);

הוראות פסקה זו יחולו רק אם המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה לשנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת אותם דוחות;

לענין פסקה זו – 

"תקופת הבעלות בנכס" – תקופה שתחילתה בתחילת שנת המס שלאחר שנת המס שבה הגיעה הזכות במקרקעין לידי המוכר וסיומה בתום שנת המס שבה יצאה הזכות במקרקעין מידיו;

"הכנסה חייבת" – לרבות שבח;

"ההכנסה החייבת הקובעת בשנת המס" – ההכנסה החייבת במס בשנת המס כפי שנקבעה בשומה סופית, ואם לא נקבעה בשומה סופית, כפי שהוצהרה בדוח שהוגש לאותה שנה לפי סעיף 131 לפקודה;

לגבי שנת מס שהמועד להגשת דוח כאמור לגביה טרם חלף, יראו כהכנסה החייבת במס את ההכנסה החייבת במס בשנת המס האחרונה שלגביה הוגש דוח,

או שלגביה נקבעה שומה סופית, לפי שנת המס המאוחרת;

"שומה סופית" – שומה שאין עליה זכות להשגה או לערעור;

"המוכר" – מוכר שהוא תושב ישראל.

נישום אשר הכנסותיו נמוכות ממדרגת המס ו/או הינו זכאי לנקודות מס שטרם מומשו, יוכל לפרוס את חבות מס השבח על פני תקופה של עד 4 שנים  ובכך יהיה ניתן לראות במס השבח כחלק משלים להכנסתו של הנישום.

ככל והמוכר מחזיק בנכס פחות מ 4 שנים, הוא יוכל לפרוס את השבח רק לתקופה אשר מתחילה במועד בו רכש את הנכס.

למוכר שהוא בגיל 60 ומעלה, קיים סיכוי גבוה יותר לזכאות לפריסת מס שבח מכיוון שהוא רשאי לנצל את מדרגות המס הנמוכות (החל מ 10%) גם כנגד הכנסתו ממכירת הדירה.

פריסת מס שבח שונה בין בני זוג :

ניתן להגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד ולבצע פריסת מס שבח עבור כל אחד מהם בנפרד,

כתוצאה מכך, לעיתים גובה המס המצטבר יהיה נמוך יותר מאשר בעת פריסת משותפת לשני בני הזוג.

הפריסה מתבצעת כבר בשלב ההצהרה המקוונת, ממלאים טופס 703 בצורה מקוונת. הנישום צריך להציג טופס 106

(לשכירים ניתן לקבל את הפרטים מתלוש המשכורת שלו).

שכיר צריך להגיש דוחות לכל שנה ושנה (על ידי 106 של כל שנה) + אישור ניהול חשבון.

קיזוז הפסדי הון :

מס שבח הינו רווח הון ככל רווח הון אחר.

אי לכך, ניתן לקזז הפסדי הון אחרים (כולל מעסקאות מקרקעין שנמכרו בהפסד) מעסקת רווח.

דוגמא להפסד הוני שניתן לקזז : מניות, מט״ח, ניירות ערך, עסקת מקרקעין.

מי שמאשר את הקיזוז ומקבל את הבקשה לקיזוז הוא פקיד השומה, אשר יזין אוטומטית את הקיזוז אל תוך שומת מס השבח.

ניכוי הוצאות :

תשלום מס השבח הינו נגזרת של הרווח ה״נקי״ של המוכר ממכירת נכס מקרקעין. על מנת שהמוכר יוכל לצמצם את המס, עליו לצמצם את הרווח על ידי הצגת מלוא ההוצאות אשר נשא בהן מיום רכישת הנכס.

דוגמאות להוצאות שניתן להכיר לצורך הקטנת מס שבח :

שכר טרחת עו״ד – קנייה ומכירה.

דמי תיווך.

מס רכישה.

עלויות שיפוץ

הוצאות ריבית ריאלית על משכנתא וכל הוצאה אחרת לצורך המשכנת. (אלא אם הדירה הייתה מושכרת)

היטל השבחה.

יש לשים לב, שקנסות של המנהל לא נחשבות כהוצאה שניתן לקזז!

דרכים להקטנת מס רכישה

החזר 1% בעת הגשת בקשה להיתר בנייה לאחר רכישת מגרש למגורים:

בעת רכישת מגרש למגורים משלם הרוכש מס רכישה בסך 6% , אך ככל ויגיש היתר בניה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, יהיה זכאי להחזר בגובה 1% מהרכישה.

הקטנת מס רכישה כאשר טרם הושלמו עבודות הפיתוח.

בעת רכישת נכס כאשר עבודות הפיתוח טרם הושלמו, ניתן לפחית חלק יחסי ממס הרכישה כנגד החלק היחסי של עבודות הפיתוח.

משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ובתכנון והערכת מס שבח ורכישה.