עסקאות נוגדות במקרקעין

כאשר בעל חלקת מקרקעין כורת יותר מעסקה אחת עבור חלקת המקרקעין שברשותו, הרוכשים בעסקה מצויים במצב של עסקאות נוגדות שכן מתעוררת תחרות בין הצדדים עבור חלקת המקרקעין.

בדין הישראלי קיימת הוראה למצב זה, הוראה זו מנויה בס׳ 9 לחוק המקרקעין. ס׳ זה קובע כי :

״התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה.״

משמע, במצב בו מתעוררת תחרות בין שני רוכשים או יותר, עדיפה זכותו של הרוכש הראשון בזמן על פני הרוכשים האחרים, אלא אם פעל הרוכש המאוחר בזמן בתו״ל, בתמורה והעסקה נרשמה לטובתו בתו״ל.

תום לב – בפסיקה נקבע כי נדרש מבעל העסקה המאוחרת לפעול בתו״ל סובייקטיבי. למעשה, נדרש להוכיח כי בעל העסקה המאוחרת לא ידע בפועל ולא עצם את עיניו מלדעת, בהתקיימותן של נסיבות מחשידות אשר נמנע מלברר אותן, אודות העסקה המוקדמת בזמן. 

תמורה – נדרש ערך כלכלי ממשי מבוצע. כלומר, בעל העסקה המאוחרת בזמן נדרש בתשלום עבור החלקה עד למועד בו התעוררה התחרות בין הצדדים ( אין חובה להשלים את כל התמורה ).

רישום הקניין בתום לב – נדרש לבצע רישום לעסקה, הפסיקה קבעה כי אין לראות בהערת אזהרה כרישום הדרוש.

אם כך, ס׳ 9 לחוק המקרקעין קובע כי אם לא עמד בעל העסקה המאוחרת בזמן בשלוש היסודות הדרושים להעדפת זכותו, בעל העסקה המקודמת בזמן יקבל עדיפות למקרקעין. יחד עם זאת, בפס״ד גנז נקבע כי אם הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה בזמן סביר, ניתן יהיה לטעון לחוסר תו״ל אובייקטיבי מצדו וליתן עדיפות לבעל העסקה המאוחרת בזמן. הרציונל העומד מאחורי קביעה זו היא, כי רישום הערת אזהרה הוא אקט נוח, זול ויעיל אשר מגן על האינטרס העצמי של הרוכש ומועיל לחברה שכן באמצעותו ניתן יהיה למנוע ״ תאונה משפטית ״ בדמות עסקה נוגדת.

משמעות הדבר היא כי יש לבחון את תום הלב האובייקטיבי של בעל העסקה המוקדמת בזמן באמצעות בחינת רישום הערת אזהרה. בפס״ד גנז נקבעו מס׳ מקרים מיוחדים בהם אי הרישום לא יחשב כחוסר תום לב אובייקטיבי :

• התניית המוכר את הרישום בחוזה.
• שיקולי מדיניות המצדיקים את אי הרישום ( למשל, בין בני זוג ).
• מדובר בזמן סביר.
• אין קשר סיבתי ( כלומר, היעדר הרישום לא גרם לתאונה במצב בו השני בזמן ידע על העסקה המוקדמת, או כאשר השני בזמן כלל לא בדק פיזית את המרשם ).