מהו הסכם מכר לדירת מגורים ובמה הוא שונה מכל חוזה מחייב אחר ?
הסכם המכר בא לאגד בתוכו את כל תנאי ההתקשרות בין המוכר לבין הקונה ומטרתו היא קיום העסקה לפי כוונת הצדדים. הסכם המכר הוא חוזה הכפוף לכל התנאים לקיומו של חוזה לפי חוק החוזים, למעט החובה שחוזה מכר במקרקעין יהיה בכתב. חוזה רגיל בין שני צדדים יכול להיחתם בצורות רבות, בעל פה, בלחיצת יד, מעצם ההתנהגות וכו', אך בשל החשיבות האקוטית שיש במכירה או קנייה של דירת מגורים והשפעתה הישירה על חייהם של המוכר והקונה, החמיר המחוקק את דרישתו והורה כי חוזה זה יהיה חייב להיות בכתב.
במאמר זה אציג בפניכם את סעיפיו המרכזיים של הסכם המכר ואפרש את משמועתם .
פרק המבוא :
חוזה מכר של דירת מגורים לרוב יפתח בפרק מבוא, שבו מפורט הנכס הנמכר, כתובת, בעלים, ו"תעודת הזהות" של הנכס – מספר הגוש והחלקה. אדמות המדינה המוקצות למגורים מחולקות ל"גושים" המחולקים ל"לחלקות" ובבתים משותפים אף מחולקים ל"תתי חלקות" והכל כדי להגדיר במדויק מהי חלקת האדמה הנמכרת.
ניתן למצוא את הגוש והחלקה באתרים ממשלתיים או בחיפוש בגוגל "איתור גוש חלקה לפי כתובת" .
עוד יצוין איכן רשום הנכס לדוגמה במנהל מקרקעי ישראל/ במנהל רישום המקרקעין (טאבו) / חברה משכנת.
הצהרות המוכרים והקונים :
ברור לכל שהקונים מצהירים לקנות והמוכרים מצהירים שברצונם למכור, אך פרק זה הוא חשוב ומסוכן לכל אחד מהצדדים בהצהרות הנוספות, לדוגמה, המוכר ידרוש שהקונה יצהיר כי בדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו. הצהרה כזו יכולה לפטור את המוכר מתלונות עתידיות של הקונה כי קנה "חתול בשק" . זו דוגמה אחת מיני רבות לסעיף מתחכם ומסוכן שרק ייעוץ מקצועי של עורך דין בתחום הנדל"ן ומכירת הדירות יכול לעמוד עליו ולהזהיר מהשלכותיו.
התמורה :
בפרק זה של החוזה נמצאת תמצית החוזה כולו – כיצד ומתי מועבר התשלום מהמוכר אל הקונה.
ישנן כמה אפשרויות לביצוע העברת הכספים בכפוף לזמן הפינוי של דירת המגורים וליחסי הכוחות במשא ומתן המתנהל בין המוכר לקונה. האופציה השכיחה והסטנדרטית ביותר היא חלוקה ל 3 או 4 שלבי תשלום כדלהלן :
10%-30% – עם חתימת החוזה
30-90% – תחילה לסילוק המשכנתא (אם יש כזו) ולאחר אישור סילוק משכנתא את היתרה.
10% – עם מסירת החזקה ובכפוף לאישורי מיסים.
כדי לייעל את ההליך, עורך הדין של העסקה ישמש כנאמן אשר יקבל את הכספים מהקונה ויעביר אותם למוכר רק בכפוף למילוי התחייבויותיו, בהתאם להסכם המכר.
כמובן שזו, כאמור, רק דוגמה אחת מיני רבות, לדוגמא : "עסקת מזומן", "עסקת נטו" וכד' אשר להן מנגנון תשלומים שונה.
ייפוי כח בלתי חוזר :
ייפוי כח בלתי חוזר ניתן על ידי המוכר והן על ידי הקונה. בלתי חוזר – הכוונה סופי והחלטי, ממנו לא ניתן לחזור. כאשר מועבר לעו"ד הקונה ייפוי כח בלתי חוזר מצד המוכר, אומר הדבר כי עו"ד יכול לעשות את כל הנדרש על מנת להעביר את זכויותיו של המוכר לידי הקונה.
הקונה לעומת זאת, יחתום על ייפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, כך שבמידה ויבוטל ההסכם מסיבה זו או אחרת יתאפשר למוכר למחוק את הערת האזהרה בקלות ומבלי להיכנס להליך משפטי.
מיסים אגרות והיתרים :
עסקת מכר, ככל עסקת מכר בתמורה, מחויבת בתשלום מגוון של מיסים – כמפורט בסעיפים 39 ו- 39 א' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). החשיבות לתשלום המס במועד היא כפולה, האחת כי החוק מגביל את תקופת התשלום ללא ריבית והשנייה היא שללא אישורי המיסים הנדרשים לא יאפשרו במנהל מקרקעי ישראל או מנהל רישום מקרקעין את השלמת העסקה והעברת הבעלות.
על המוכר חלים המיסים הבאים :
מס שבח – בין השתבחות הנכס בעת המכירה. לדוגמה : אדם קנה בית ב 1,000,000 ₪ ומכר אותו ב 1,200,000 ₪ , הנכס הושבח ב 200,000 ₪ החייבים במס בשיעור של 20% , בהנחה שהנכס נרכש לאחר שנת 2001. לבעלי דירות סטנדרטיים (שאינם יזמי נדל"ן) לרוב יהיה פטור מלא ממס זה ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין לענייני מקרקעין ונדל"ן אשר יבדוק את אפשרויות הפטור ממס שבח בטרם תתחייבו לביצוע עסקת מכר.
מס רכוש ורכישה – בשונה ממס שבח אשר נגזר באופן ישיר מדירת המגורים הנדונה, מס רכוש יכול להיווצר על נכס אחר של המוכר, ועד אשר לא ישולם במלואו, המוכר לא יוכל להעביר את הדירה על שם הקונה.
היטל השבחה – היטל המשולם לוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. גם כאן קיימות אפשרויות פטור רבות, ובכל מקרה מומלץ לבדוק את גובה המס הפוטנציאלי בטרם מתחייבים לביצוע העסקה. נהוג לציין כי היטל אשר יוטל לאחר חתימת ההסכם יחייב את הקונה ועד לחתימת ההסכם, יחייב את המוכר.
על הקונה יוטל מס רכישה.
מס הרכישה מתחלק למדרגות מס המשתנות מידי שנה וניתן להתעדכן בהן בקלות באתר של רשות המיסים. גם במקרה זה, המחוקק בא לקראת החלשים וממסה בעיקר את החזקים, לדוגמה, דירת המגורים ראשונה עד לסכום של 1,421,000 ₪ פטורה לחלוטין ממס זה (נכון לשנת 2012) אך דירת מגורים שנייה מחוייבת במס שגובה 5% ומעלה בהתאם למחיר בה נרכשה.
מאמר זה כולל את ליבת הסכם המכר, עורך דין המתמחה בענייני נדל"ן ומקרקעין ידע ליצור הסכם מכר המגן על לקוחותיו ומבטיח את ביצוע העסקה ללא הפתעות כאלה או אחרות.
משרדינו עוסק בתחום זה באופן נרחב וישמח לעמוד לרשותכם בעניין זה.
