פינוי מושכר

המקרים בהם שוכרים אינם משלמים את דמי השכירות ומפרים את הסכם השכירות הפכו ל״מכת מדינה״ של ממש.

אוזלת היד של גורמי אכיפת החוק והטיפול המשפטי הארוך והמסורבל, אפשרו לשוכרים להמשיך ולהתגורר באין מפריע, בדירתו של המשכיר ועל חשבונו, מתוך ידיעה שעד שיגיע יומם בבית המשפט יעבור זמן רב שבו הם ימשיכו לחיות על חשבון המשכיר.

ריבוי המקרים הביא את המחוקק לתקן את תקנות סדר הדין האזרחי ולאפשר הליך משפטי ייחודי שכל עניינו הוא אך ורק בפינוי המושכר זאת בכדי להעניק לבעלי הנכסים הזכאים לפינוי השוכרים, סעד מהיר ובכך להקטין את נזקיהם.

ככל והתובע מתרשל בתביעתו ואינו מצליח להוכיח את זכותו במושכר, יהיה רשאי בית המשפט להעביר את ההליך לתביעה אזרחית רגילה. אפשרות זו קיימת גם במידה והשוכר הציג טענה מבוססת, לפיה קיימות לו זכויות של ״דייר מוגן״.  

מכאן גם הבעייתיות בהליך זה, ככל שעובר הזמן כך הולך וגדל הנזק של המשכיר אשר רואה כיצד החודשים חולפים ודמי שכירות – אין .

תקנה 215 ז לתקנות סדר הדין האזרחי מגדירות את הליך התביעה לפינוי מושכר (תיקון התשס"ט (מס' 3))

(א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן: "תביעה לפינוי מושכר"), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.

(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית-המשפט.

(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז."

מתי ניתן להוציא דייר ללא פסק דין ?

החוק מאפשר לפנות פולש, בתוך 30 יום מיום פלישתו ללא צורך בפסק דין לפינוי.

יחד עם זאת, המשטרה מנועה ומפנות אדם המחזיק בהסכם שכירות כדין, גם אם בעל הזכויות בדירה מוכיח לשוטרים שאותו שוכר הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית.

התשובה שהמשכיר ישמע מהשוטרים היא אחר : ״אנחנו נפנה רק עם צו מבית משפט״

איך מפנים שוכר וכמה זמן זה לקוח ?!

ההליך המשפטי המהיר ביותר הינו ההליך הייעודי לפינוי מושכר, אשר מתחיל בהגשת ״כתב תביעה לפינוי מושכר״, כל מטרתה של תובענה זו היא פינו השוכר מהדירה בלבד! יחד עם זאת, המשכיר יהיה רשאי להגיש תביעה משלימה על שלל נזקיו מהשוכר על פי תקנות סדר הדין האזרחי לתביעה רגילה, גם לאחר פינוי הדירה.

אנו נמליץ, להמתין עם הגשת התביעה האזרחית נזיקית, עד לצאתו של הדייר מהמושכר, כיוון שרק אז יוכש המשכיר לחשב את מלוא הנזק שנגרם לו.

בתוך 30 יום מיום הגשת כתב התביעה, יהיה על הנתבע להגיש כתב הגנה ובתוך 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה יתקיים דיון בתובענה.

כיוון שמדובר בהליך מהיר, יש להכין, לסדר ולצרך את מלוא המסמכים, התצהירים והראיות גם לכתב התביעה.

קיבלתי פסק דין לפינוי מושכר – הדייר עדיין לא מפנה, מה אני יכול לעשות ? אני יכול לפנות אותו בכוח ?

התשובה היא לא ! בשום אופן לא לפעול בדרך של ״סעד עצמי״, לשם כך נועדו רשויות החוק. עורכי דין המתמחה בפינוי מושכר יוכל ללוות אתכם ולהביא אתכם אל פינוי השוכר השורר במהירות הגבוה ביותר.

המועד לפינוי : סעיף 6(ג1) לחוק ההוצאה לפועל

סעיף 6(ג1) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 קובע כדלקמן:

"6. בקשת ביצוע

…

(ג1) על-אף האמור בסעיף-קטן (ב), רשאי זוכה להגיש בקשה לביצוע פסק-דין לפינוי מושכר לאחר שחלפו 15 ימים מיום מתן פסק-הדין או מיום המצאתו של פסק-דין לחייב כאמור באותו סעיף-קטן, ובלבד שאם נקבע בפסק-הדין מועד לביצועו – חלף אותו מועד…"

כל עוד שבית המשפט לא קבע מועד מאוחר יותר לפינוי, ניתן להגיש את הבקשה לפינוי מושכר בתוך 15 יום לאחר מתן פסק הדין.

לאחר פתיחת התיק, יוצרים קשר עם קבלן הוצאה לפועל, אשר צריך לבצע מסירה כדין של הודעת הפינוי לידי השוכר ולאחר משכן, בהתאם להודעת הפינוי, יוכל להגיד אל המושכר ולפנות בכח את חפציו של השוכר.

לשם כך, קבלן ההוצל״פ יגיע בליווי משטרתי, אשר גם לו יש עלויות וצריך להיערך אליו ולהזמין את השוטרים מבעוד מועד.

מכאן שבטיפול משפטי מקצועי ומנוסה ניתן בתוך 3 חודשים (לכל היותר) ממועד פתיחת התיק לפנות של המושכר.

כאן המקום לציים כי במקרים רבים, לאחר שניתן צו וכבר גויס קבלן הוצאה לפעול, השוכרים מפנים לבדם ומבלי שיגיעו להליח המבייש של פינוי בכח.

דוגמא לפסק דין פינוי מושכר :

תא"ח (עכו) 45132-01-17 {יהונתן עובדיה נ' עופר סוסונוב, תק-של 2017(2), 10321 (2017)}:

 

"פסק-דין 

לפניי תביעה לפינוי מושכר, על-פי פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

1. התובע הינו בעליו של בית בטירת הכרמל, ולביתו צמודה יחידת דיור בת שלושה חדרים, אשר הושכרה לנתבע על-פי הסכם שכירות מיום 03.05.16.

על-פי הסכם השכירות, הדירה הושכרה לנתבע לתקופה שתחילתה ביום 01.06.16, וסופה ביום 31.05.17.

2. אין בין הצדדים מחלוקת, כי דמי השכירות, אשר הועמדו על סך של 2,750 ש"ח, שולמו כסדרם, למעט דמי השכירות לחודש דצמבר 2016. לטענת הנתבע, באותה תקופה היה בחופשת מחלה לאחר ששבר את ידו, והתקשה לשלם את דמי השכירות במועדם. דמי השכירות שולמו גם לתקופה שלאחר אותה חופשת מחלה, ולמעשה עד היום הם משולמים כסדרם, מלבד אותו תשלום חסר.

2. לטענת התובע, הסכם השכירות הופר לא רק אי-תשלום דמי השכירות לחודש דצמבר הנ"ל, אלא גם באי-תשלום עבור חיובים נלווים, שהם תשלומי החשמל, המים והארנונה החלים על המושכר.

לשיטת הנתבע, דמי השכירות כוללים גם רכיבים אלו, ואילו לשיטת התובע, רכיבים אלו מתווספים על דמי השכירות.
בין הצדדים נערך הסכם שכירות בכתב, אולם בעניינו יש מחלוקת קוטבית, כאשר לטענת הנתבע, הסכם השכירות שצורף לכתב התביעה אינו ההסכם המקורי שנחתם בין הצדדים. לטענתו, כאשר חתמו על הסכם השכירות היה זה הסכם שבו מולאו נתונים שונים בכתב יד (כמו סכום דמי השכירות, תקופת השכירות), והנתבע חתם בכתב ידו על כל אחד מעמודי ההסכם. ההסכם שהוצג במסגרת ההליך מודפס כולו, ואינו נושא את חתימת הנתבע, למעט בעמוד הרביעי ובעמוד האחרון. לטענתו, אמור היה התובע למסור לו עותק מהסכם לאחר הדפסת התוספות שנערכו בכתב יד, אך עותק כזה (או עותק כל שהוא) לא נמסר לו מעולם
לאור אלו טוען הנתבע, כי למעשה ההסכם שאותו צירף התובע לכתב התביעה הינו הסכם מזויף, ואין להסתמך עליו.

4. היחסים בין הצדדים עכורים, והתדרדרו עד כדי הליך שנקט הנתבע נגד התובע על-פי חוק מניעת הטרדה מאיימת, התשס"ב-2001, ותלונות שהגיש הנתבע נגד התובע במשטרה. בעניין זה ניתן פסק-דין בבית-משפט השלום בחיפה (תיק ה"ט 60102-12-16), ביום 04.01.17, ולפיו נאסר על שני הצדדים, בין היתר, ליצור קשר ישיר זה עם זה.

4. מאחר ואין מחלוקת אודות אי-תשלום דמי השכירות לחודש דצמבר 2016, וכפי שיפורט עוד להלן, אינני רואה צורך להכריע בכלל המחלוקות בין הצדדים.          

יש לציין, כי לצורך ההכרעה במחלוקת הכספית (אם וכאשר תוגש תביעה כספית) יהא על בית-המשפט להכריע בשאלה אם ההסכם שצורף לכתב התביעה הוא אכן ההסכם שנחתם בין הצדדים. הכרעה בשאלה זו אינה נחוצה בשלב זה, כאשר אין מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות, וכאשר אין מחלוקת כי דמי השכירות עצמם שולמו, מלבד אותו חודש חסר.

6. כאמור, הנתבע לא שילם את דמי השכירות לחודש דצמבר 2016, לא במועד שבו נדרש לשלם, ולא במהלך החודשים שחלפו מאז ועד היום.

לטענת הנתבע, באותה תקופה עבר תאונה ושבר את ידו, דבר שפגע בהכנסותיו והקשה על תשלום דמי השכירות. לכן הודיע הנתבע, לטענתו, לתובע, כי יוכל לשלם לו רק בחודש שלאחר מכן, אלא שהתובע נהג כלפי הנתבע, על-פי טענת הנתבע, בחוסר סבלנות ובגסות רוח (סעיף 15 לכתב ההגנה).

7. אף-על-פי שמבחינת דמי השכירות מדובר בחוב בסכום נמוך יחסית, ואין מחלוקת כי דמי השכירות מלבד אותו חודש שולמו כסדרם, אני סבורה כי יש בהפרה זו של הסכם השכירות משום עילה לביטולו ולמתן הסעד המבוקש – צו לפינוי המושכר.

הנתבע נאחז בטענתו לפיה בשל תאונת עבודה שעבר, והפגיעה בהכנסותיו מהעסק, לא יכול היה לשלם את דמי השכירות בחודש דצמבר; אלא שטענה זו של הנתבע אינה יכולה להועיל לו. הקושי הכספי של הנתבע אינו פוטר אותו מקיום חיובו החוזי, ומנגד – התובע אינו חייב להמתין עם תשלום דמי השכירות, וזכותו לעמוד על כך שאלו ישולמו כסדרם.
גם אם ניתן לצפות, במקרים מסויימים, כי בעל בית יגלה אורך רוח והתחשבות מיוחדת, כאשר ישנן נסיבות המצדיקות זאת, הרי שהמקרה שלפניי אינו נמנה על מקרים מעין אלו. הסגנון הבוטה שבו בחר הנתבע להשיב לפניות התובע בעניין תשלום דמי השכירות, כפי שעולה מהמסרונים שהוחלפו בין הצדדים, מלמד כי הנתבע לא ביקש התחשבות, אלא דרש מהתובע לחכות לתשלום, אף על-פי שאין בידי הנתבע זכות קנויה להחזיק במושכר אם אין לו אפשרות לשלם את דמי השכירות.
לשם הדוגמא, באחת הפעמים הודיע הנתבע לתובע, שאם הוא רוצה שהיחסים ביניהם ייגמרו יפה – "עדיף לך לחכות לחודש הבא לתשלום. יש לי שבר ביד והחודש אין לי לשלם לך", ואילו בפעם אחרת הודיע לו: "אתה יכול להפקיד את השיק. אבל השיק יחזור. כי אין לי מה להפקיד לבנק. רק חודש הבא". בהודעה נוספת כתב הנתבע לתובע, כי יש לו בבית אישה ושלושה ילדים ו- "אתה יכול לעשות סלטות באוויר. תתבע אותי בבית-משפט. ותקבל כל חודש 100 שקל". הודעות נוספות היו בוטות יותר.
מהמסרונים עולה איפוא תמונה עגומה, של שוכר דירה, אשר לא זו בלבד שאינו משלם את דמי השכירות, הוא אף יוצר אצל בעל הדירה את הרושם, שאם יעמוד על זכויותיו ידאג השוכר לכך שלמעשה לא יזכה בעל הדירה לקבל את כספו בעתיד הנראה לעין, וגם הליכים משפטיים לא יועילו.
אציין ביחס לאותם מסרונים, כי בדיון ניסה הנתבע לטעון, כי נספח המסרונים אשר צורף לכתב התביעה אינו אותנטי, אלא נערך בידי התובע, אלא שאז נתבקש על-ידי בית-המשפט לעיין בחליפת הדברים כפי שהיא – במכשיר הטלפון של הנתבע. הנתבע ניסה לטעון, תחילה, כי ההודעות שאצלו נמחקו (ראה עמ' 8 לפרוטוקול, שורה 6), אך לבסוף הציג את מכשיר הטלפון בפניי, וניתן היה להתרשם כי הודעות ה"וואטסאפ" שבמכשיר הנייד שלו הן אכן אותן הודעות שצרף התובע לכתב תביעתו.
כנגד אותן הודעות שלח התובע מצידו הודעות לפיהן הוא עומד על ביצוע התשלום, אך מוכן לנסות להגיע לפתרון מוסכם אשר יבטיח את פירעון החוב, וזאת מתוך התחשבות דווקא בבני משפחתו של הנתבע.
 התובע הציע לנתבע לשבת יחד אצל בא כוחו של התובע, על-מנת שימצא פתרון ויינתנו "בטחונות", אך הנתבע סירב לכך ועמד על גישתו לפיה התובע יכול "לעשות מה שבא לו".

8. לא זו בלבד שדמי השכירות לחודש דצמבר לא שולמו, ושלא הייתה כל הסכמה מצד התובע להמתין עם התשלום, כך שיש הפרה מוכחת של הסכם השכירות, הרי שאותו חוב לא שולם גם במשך שלושת החודשים העוקבים.

הנתבע אמנם הביע בדיון את נכונותו לשלם את החוב (עמ' 1 לפרוטוקול, שורה 22), אך לא נתן כל הסבר מתקבל על הדעת מדוע לא שולם החוב עד כה. הנתבע יכול היה לשלוח לתובע שיק עבור החוב, יכול היה לשלם לתובע באמצעות בא כוחו, ויכול היה להפקיד את החוב בקופת בית-המשפט, אך לא עשה דבר מכל אלה.

9. הפרה של הסכם השכירות המתבטאת באי-תשלום של דמי השכירות, אף אם מדובר בדמי שכירות עבור חודש אחד, היא הפרה יסודית, המקנה לצד הנפגע את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר (על-פי סעיפים 6 ו- 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). אף אם מדובר בהפרה שאינה יסודית, הרי שלתובע עומדת הזכות לבטל את החוזה, אם ניתנה לנתבע אפשרות לקיים את החיוב, והוא לא קיים אותו תוך זמן סביר (סעיף 7(ב) לחוק הנ"ל).

לפיכך, משלא שולמו דמי השכירות עבור חודש דצמבר 2016, לא במועד שבו אמור היה הנתבע לשלמם (בתחילת החודש או במהלכו), ולא בשלושת החודשים שלאחר מכן, הרי שהתובע רשאי לבטל את הסכם השכירות, ולקבל את הסעד המבוקש בתביעה זו.

10. סוף דבר, אני מקבלת את התביעה.

בהתאם אני מורה לנתבע ולכל אדם אחר מטעמו לפנות את המושכר, דירה ברחוב נורי דוד 8 בטירת הכרמל (גוש 10667 חלקה 51, תת-חלקה 5), ולהחזיר את החזקה בו לתובע.
 על-מנת שתהיה בידי הנתבע שהות למצוא לו ולמשפחתו דירה אחרת למגוריהם, אני קובעת כי הפינוי יבוצע עד ליום 30.04.17.
אם לא יפנה הנתבע את המושכר עד למועד זה, רשאי התובע לנקוט הליכי הוצאה לפועל לפינויו המיידי של הנתבע.
אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 648 ש"ח בגין אגרת ההליך, ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח."