האם ניתן למסור דירה מקבלן בתקופת הקורונה?

האם ניתן למסור דירה מקבלן בתקופת החירום ?

שאלה זו נדונה על ידי משרד המשפטים אשר הוציא ביום 27/3/2020 נייר עמדה ובו המליץ על נהלי מסירה בתקופה זו.

כידוע, יש משמעות רבה למועד המסירה. מבחינת תנאי שמירת המרחק הנדרש בתקופה זו, כיוון שבמועד זה נפגשים המוכר והקונה, הקונה בודק את הדירה ואת התאמתה לחוזה המכר, למפרט ולהסכמות הצדדים.

לעיתים אף מגיעים למעמד זה מספר נציגים של הקבלן ואף אנשי מקצוע אשר לקחו חלק בבניה.

לפיכך נקבע בנייר בעמדה : ״ מובן כי בתקופה בה היציאה למרחב הציבורי מוגבלת בדין, אין באפשרות הקונה והקבלן להיפגש לשם מסירת הדירה, ובתוך כך אין באפשרותו של הקונה לבדוק את התאמתה למפרט ולחוזה המכר. לאור זאת, עלתה השאלה האם ניתן למסור את החזקה בדירה לידי הקונה בדרך אחרת, שאיננה כוללת מפגש של הצדדים בדירה החדשה, ובכך לאפשר לקבלן את קבלת התשלום בעד הדירה ושחרור הערבויות, ולאפשר לקונה את קבלת החזקה בדירה.

נוכח העובדה כי למרות המצב השורר יתכנו מצבים בהם הן מוכרים והן קונים יבקשו לבצע את

המסירה בדרך אחרת, שאיננה כוללת מפגש פנים אל פנים עם הקבלן בדירה החדשה, וזאת על  אף המגבלות החלות, (כך למשל יתכנו מקרים בהם גם לקונה יש אינטרס לקבל את הדירה כבר כעת, ובכך להימנע מהמשך תשלום דמי שכירות, היכולת להעביר ציוד לדירה החדשה, התחייבות שלו כלפי צדדים שלישיים לפנות את הדירה בה הוא מתגורר, ועוד), סברנו, כי אין מניעה משפטית שמסירת דירות תתבצע "מרחוק" בכפוף לעקרונות הבאים:

ככל שקבלן יהיה מעוניין להעביר את החזקה בדירה לקונה, וקונה יסכים לקבל את החזקה בדירה

בתקופה זו, על הצדדים להביע את הסכמתם ולמעשה לקבוע דרך חלופית מוסכמת לאופן העברת

 החזקה בדירה "מרחוק" ללא מפגש בין הצדדים במועד שיסכמו (להלן: "מועד המסירה החדש"). כך, למשל, ניתן לשלוח את המפתח באמצעות שליח לקונה, יחד עם המפרט והוראות התחזוקה הרלוונטיים לדירה. בהתאם, וככל שהצדדים יביעו הסכמתם לכך, מועד זה ייחשב כמועד החוזי על כל המשתמע מכך ובכלל זה המועד בו חלה חובת התשלום האחרון לקבלן עבור רכישת הדירה, וכן מועד בו תתאפשר החלפת הבטוחה בהתאם לס' 2א לחוק המכר

(דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974. 8. יחד עם זאת, ובכל הנוגע לזכויות הקמות לרוכש מכוח החוק ביחס למועד המסירה, לא יראו את

מועד המסירה החדש עליו הסכימו הצדדים כמועד המסירה הסטטוטורי לעניין חישוב תקופת האחריות, תיקון הליקויים ואי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, כפי שאלו קבועים בחוק. מניין הימים בכל הנוגע לחובות הקבלן לקונה, הנובע ממועד המסירה, יתחיל רק במועד בו ייפגשו הצדדים בדירה. יש להניח כי מועד זה יחול לאחר תקופת החירום ועם צמצום המגבלות הקבועות היום בתקנות. במועד זה יתאפשר לקבלן ולקונה להגיע ולבדוק פיסית את התאמת הדירה למפרט, וכן את שאר התנאים עליהם סיכמו הצדדים בחוזה המכר, ולכן הוא זה שייחשב כמועד המסירה הסטטוטורי, שממנו יש למנות את התקופות האמורות. בדרך זו יישמרו זכויותיו של הקונה.

חשוב להדגיש כי המתווה המוצע בעמדתנו נוגע אך ורק למצבים שבהם ישנה הסכמה של המוכר והסכמה מפורשת של הקונה להתנות על דרך המסירה המקובלת, שיש להניח שמעוגנת בחוזה ביניהם, ולהסכים כי בשל מצב החירום מסירת המפתחות לדירה תיעשה בדרך אחרת. כפועל יוצא מכך, על הצד המציע לשנות את תנאי החוזה, לוודא כי הצד השני הביע את הסמכתו לשינוי תנאי העברת החזקה באופן חופשי ומרצונו האישי והבנת המשמעויות המשפטיות של הדבר, וללא הפעלת לחץ מצד המוכר. בהמשך לכך, וכפי שפירטנו, ככל שיסכימו הצדדים על שינוי אופן העברת החזקה בדירה, הרי שלא יראו את מועד העברת החזקה "מרחוק" כמועד תחילת מניין הימים בכל הנוגע לחובות הקבלן כלפי הקונה, ומניין הימים יתחיל להיספר בהזדמנות הראשונה בה ניתן יהיה לבצע מפגש בדירה ויתאפשר לקונה לבחון את התאמתה למפרט ולחוזה המכר.״

על אף ההגבלות, אנו ממליצים שלא להקל ראש בהליך בדיקת הדירה ומילוי פרוטוכל המסירה באופן שלא יחסיר אף ליקוי אשר נמצא בדירה.

נזכיר, כי אם קיבלתם את הדירה מבלי לציין פגם, אשר ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה, הקבלן יוכל להתכחש לפגם ולהתנער מהדרישה לתקנו.

מידע נוסף בעניין רכישת דירה מקבלן ניתן למצוא במאמר ״דירה יד ראשונה״ באתר.

משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין,

לכל שאלה – צרו קשר וקבלו מענה אישי ומהיר.